1가구 2주택이란 한 세대가 두 채의 주택을 소유한 상태를 말합니다. 이는 부동산 세금, 특히 양도소득세와 취득세에 영향을 미칩니다. 1가구 2주택 여부를 판단하는 기준은 다음과 같습니다.
1. 세대의 범위
세대는 주민등록상 동일한 주소지에 거주하는 가족 구성원을 의미합니다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 동일 세대로 간주됩니다.
2. 주택 수의 산정
주택은 건축물대장상 '주택'으로 등재된 건물을 의미하며, 아파트, 다가구주택, 다세대주택 등이 포함됩니다. 주택 수 계산 시 제외되는 경우는 다음과 같습니다.
- 일시적 2주택: 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 1주택자로 간주됩니다.
- 상속 주택: 상속을 통해 취득한 주택은 일정 조건 하에 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.
- 혼인으로 인한 합가: 혼인으로 인해 각자 소유한 주택이 합쳐져 2주택이 된 경우, 일정 기간 내에 주택을 처분하면 1주택자로 인정됩니다.
3. 1가구 2주택자의 세금
1가구가 2주택을 보유할 경우, 부동산 관련 세금에서 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
1. 취득세
- 기본 세율: 주택 취득 시 일반적으로 1~3%의 취득세가 부과됩니다.
- 중과세율
- 조정대상지역에서 2주택을 취득하는 경우, 취득세가 중과되어 8%의 취득세율이 적용됩니다.
- 비조정대상지역에서 2주택을 취득하는 경우, 일반 세율인 1%에서 3%의 취득세율이 적용됩니다.
- 일시적 2주택 특례: 새로운 주택을 취득한 후 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 중과세를 피할 수 있습니다. 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1주택자의 세율을 적용받을 수 있습니다.
2. 양도소득세
- 기본 세율: 양도차익에 따라 6%에서 45%의 누진세율이 적용됩니다.
- 중과세율
- 2주택자: 기본 세율에 10%p가 추가되어 16%에서 55%의 세율이 적용됩니다.
- 일시적 2주택 비과세 요건: 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 조정대상지역의 경우 2년 이내에 양도해야 합니다.
3. 재산세
- 재산세는 주택 수와 관계없이 각 주택의 과세표준에 따라 부과됩니다.
4. 종합부동산세
- 1세대 1주택자: 공시가격 합계액이 12억 원을 초과하는 부분에 대해 과세됩니다.
- 2주택 이상 보유자: 공시가격 합계액이 9억 원을 초과하는 부분에 대해 과세됩니다.
